Ansvar for fukt på festetomt
Vi bor i rekkehus på festetomt. De siste årene har det blitt stadig fuktigere på tomten, særlig på fellesarealene. Nå er det store dammer flere steder, også når det er tørt vær. Dreneringen rundt huset er god, og ble fornyet for få år siden på den fuktigste siden av bygget. Kommunen har sjekket vann og avløp, men finner ingen lekkasje. Hvem har ansvaret for utbedring/bygging av kum hvis det viser seg å være endringer i grunnvannsforholdene? Tomtefester eller grunneier?
Svar:
Tomtefesteloven har sedvanlige regler om "mangler" ved en festetomt som igjen gir fester rett til utbedring av fester, samt krav på prisavslag, skadeserstatning og eventuelt krav på heving. Se her tomtefesteloven § 23 med flere.
I denne saken så formodes det at det ikke forelå noen "mangel" ved eiendommen når eiendommen ble overtatt i sin tid, altså ved inngåelsen av festekontrakten og overtagelse av tomten. Her skjer det da en utvikling i grunnforholdene både på og rundt denne tomten, og spørsmålet er jo da hvem som står ansvarlig for en slik utvikling.
Bestemmelsene i tomtefesteloven er relativt knappe og det legges til grunn i forarbeidene til tomtefesteloven at de vanlige obligasjonsrettslige regler får anvendelse. Jeg tror at denne saken må løses med herunder en analogisk bruk av bestemmelser i kjøpsloven. Jeg vil vise her til kjøpslovens § 21:
§ 21.Tidspunkt for mangel.1
(1) Ved bedømmelse av om tingen har mangel, skal det tidspunktet da risikoen går over på kjøperen2 legges til grunn, selv om mangelen først viser seg seinere.
(2) Selgeren svarer også for mangel som oppstår seinere dersom den skyldes kontraktbrudd fra hans side. Det samme gjelder dersom selgeren ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar for at tingen vil ha angitte egenskaper eller være egnet til vanlig bruk eller en særlig bruksmåte i et tidsrom etter leveringen.
I deres tilfelle så foreligger det da ingen mangel ved eiendommen når den tas i bruk når "risikoen" for eiendommen overtas av dere som festere. Senere utvikling av eiendommen, herunder diverse vedlikehold, sikring av eiendommen vil etter mitt syn falle på fester, dette med mindre som kjøpslovens § 21 annet ledd angir at bortfester har påtatt seg et ansvar i kontrakten som strekker hans ansvar for ivaretagelse av eiendommen etter risikoovergangen.
Jeg vil dog understreke at dette forhindrer ikke dere fra å ta opp spørsmålet med bortfester.