Tomtefeste – nye regler om regulering av festeavgift

Den europeiske menneskerettsdomstolen kom i 2012 til at reglene i tomtefesteloven § 33 om festerens rett til å kreve forlengelse av feste til bolighus eller fritidshus på samme vilkår som før kan føre til et resultat som ikke er forenelig med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Stortinget har nå vedtatt endringer i tomtefesteloven, som skal være forenelig med EMK.

Kort sagt innebærer endringen følgende:

• Det er fortsatt en rett for festeren etter tomtefesteloven § 33 til å kreve forlengelse av festet ved utløpet av festeavtalen.
• Festeren trenger ikke å kreve forlengelse.
• Med mindre festeforholdet avsluttes fra festerens side, løper festet videre på samme vilkår som før.
• Det nye er at bortfesteren er gitt rett til et engangsløft av festeavgiften etter nærmere regler i tomtefesteloven § 15 nytt fjerde ledd.

Dersom festet forlenges, har bortfesteren adgang til å kreve at festeavgiften reguleres til to prosent av tomteverdien. I tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning på tomten som skyldes festerens egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten.

Reguleres opp til et høyestebeløp

Festeavgiften kan likevel bare reguleres opp til et høyestebeløp pr. dekar tomt. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller pr. tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Er tomten for eksempel 1,4 dekar, vil høyestebeløpet for tomten være 1,4 ganger høyestebeløpet.

Høyestebeløpet er 9 000 kroner, justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette svarer i 2015 til 11 378 kroner. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller pr. tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Det fremgår av tomtefesteloven § 15 åttende ledd at det i ekstraordinære tilfeller kan fastsettes en festeavgift som er høyere enn beløpsbegrensningen. Formålet med bestemmelsen er å forhindre mulige krenkelser av EMK, men det vil være en høy terskel for å gi den anvendelse.

Bortfesteren må kreve festeavgiften regulert innen tre år etter at festetiden er ute. Festeavgiften kan som nevnt bare kreves regulert én gang (engangsløftet).

Partene kan kreve nye regulering når det er gått 30 år fra forrige regulering.

Fester kan motsette seg oppregulering etter § 15 fjerde ledd, hvis det er avtalt en rett for fester til forlengelse, og partene har avtalt regulering i henhold til endringer i pengeverdien. Dette er et viktig unntak fra bortfesters reguleringsrett.

Viktige overgangsregler

Det er gitt viktige overgangsregler. Bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiftene etter de nye reglene selv om avtalen allerede er forlenget. Dette innebærer at bortfesteren i allerede forlengede avtaler gis rett til et engangsløft. I slike tilfeller er bortfesteren gitt rett til å kreve regulering av festeavgiften fra 1. juli 2015 til og med 31. desember 2017. Det er tidspunktet for når kravet settes frem, som vil være avgjørende. Settes kravet frem etter utløpet av 2017, faller retten til regulering bort.

Som følge av de nye reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse, er også tomtefesteloven § 37 endret om beregning av innløsningssum. Dersom innløsningstiden er inne etter reglene i § 32 ti år eller mindre før avtalen kunne vært forlenget etter § 33, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd som grunnlag for beregningen av innløsningssummen etter § 37. Engangsløftet kan derfor komme inn også ved beregning av innløsningssum. Her er det også gitt overgangsregler.

Du finner advokater med kompetanse på tomtefeste på «Finn advokat».