Odel – den vanskelige odelsretten

Odelsretten omfatter landbrukseiendommer som har et minsteareal dyrket mark eller produktiv skog. Eiendommen må ha vært i slekten i minst 20 år. Svært forenklet kan vi si at den gir slekten rett til å innløse eiendommen dersom den overdras til fremmede eller til fjernere slektninger. Den kan også gjøres gjeldende på dødsboskifte.

Odelsloven er fra 1974. Loven inneholder imidlertid viktige overgangsregler som innebærer at den tidligere lovgivningen fortsatt er av betydning i mange sammenhenger.

Krav til odelseiendom

For mindre landbrukseiendommer og eiendommer som ikke drives lenger, oppstår ofte spørsmål om odelsretten fortsatt gjelder. Generelt kan det sies at rene jordbrukseiendommer må ha mer enn 35 dekar dyrket mark og skogbrukseiendommer mer enn 500 dekar produktiv skog for å være odelseiendommer.

Odelsrekkefølge

En vanlig problemstilling er hvem som har odelsrett og rekkefølgen blant disse. Det er bare  etterkommere etter den som har opparbeidet odelsretten,som har odelsrett. Den som ønsker å overta en eiendom på odel, må kunne vise til at mor eller far har eiet hele eiendommen med odelsrett. Odelskretsen omfatter også siste eiers barnebarn. Barn av søsken til en eier med odelsrett (nevøer og nieser) har etter 1. januar 2014 ikke lenger odelsrett, men her er det en overgangsregel.

Mellom dem som har odelsrett, følges et linjeprinsipp. Det vil si at den best odelsberettigedes linje går foran den nest best odelsberettigede og hans linje. Det betyr at eldste brors/søsters barn går foran nest eldste bror/søster og deres linjer. Dette gjelder uansett kjønn og når etterkommerne er født. Adoptivbarn får også odelsrett. Adoptivbarn går inn i odelsrekkefølgen fra adopsjonstidspunktet.

Odelsrekkefølgen kan fravikes dersom det er svært urimelig at en med bedre odelsrett gis rett til å overta gården. Et typisk eksempel er yngre søster/bror som har blitt hjemme og hatt ansvaret for driften og passet på foreldre eller andre slektninger.

Odelsfraskrivelse

Det kan være aktuelt å selge odelseiendommer til noen som ikke har odelsrett eller til noen med dårligere odelsrett (prioritet) enn andre. For å unngå konflikter, vil man i slike tilfeller ofte be om såkalt odelsfraskrivelse. Det betyr at den som har odelsrett eller bedre rett, fraskriver seg retten til å bruke odelsretten. Fraskrivelsen kan gjøres overfor den som overtar eiendommen, eller den kan gjøres generelt. Særlig praktisk er det å fraskrive seg retten til å løse eiendommen dersom en yngre søster/bror overtar, men ta forbehold om at fraskrivelsen ikke gjelder dersom eiendommen selges videre til fremmede.

Odelslovens fordelingsregel

Odelsloven har en fordelingsregel som mange ikke er klar over. Den fastslår at den som har best odelsrett blant søsken, ikke har rett til å overta mer enn én eiendom på odel før alle andre søskenlinjer har fått anledning til å nytte sin odelsrett til en ledig eiendom. Har du allerede fått én eiendom på odel, kan du med andre ord ikke overta flere, selv om dine foreldre skulle ha to eller flere odelseiendommer. Dette er en bestemmelse som ofte skaper problemer og konflikter.

Sameie og odelsrett

Mange gårdsbruk eies av flere i fellesskap (sameie). Dette gjelder ofte mindre eiendommer som ikke lenger har fast bosetting. Dersom en odelseiendom overtas i sameie eller er en del av et dødsbo, trenger ikke de som har bedre odelsrett enn andre sameiere å bruke odelsretten for å bevare sin posisjon. Også her skaper overgangen fra gammel til ny odelslov problemer. Temaet er så komplekst at det kan være tilrådelig å søke hjelp hos en advokat med erfaring fra odelsrettslige saker dersom det oppstår spørsmål rundt sameie i en odelseiendom.

Ekteskap/samboere og odelsrett

En ektefelle får ikke odelsrett til en odelseiendom som den andre ektefellen/samboeren eier før ekteskapet/samboerskapet inngås eller som den andre ektefellen/samboeren overtar fra sin slekt. Det er bare odelsfrie eiendommer ektefellene blir eiere av under ekteskapet som de begge kan hevde odelsrett til for seg og sine etterkommere. Loven inneholder imidlertid regler som verner gjenlevende ektefelle uten odelsrett mot å måtte flytte fra gården.

Når odelsretten brukes

Odelsretten kan benyttes når en eiendom overdras til noen som ikke har odelsrett eller til en med dårligere rett. Den kan også benyttes på dødsboskifte. Fristen er 6 måneder og løper fra tinglysing av skjøte. For å avbryte fristen må det sendes stevning til tingretten der eiendommen ligger.

Retten avgjør eventuell uenighet om odelsretten og fastsetter prisen som må betales for eiendommen. Det er ikke riktig, som mange tror, at prisen ved odelstakst skal settes lavere enn markedspris for eiendommen. Bare ved overdragelse til livsarvinger ved skifte kan prisen bli satt lavere ved såkalt åsetestakst.

Bo- og driveplikt ved odelovertakelse

Det følger av konsesjonsloven (§ 5) at den som overtar odelseiendom, hvor bebyggelsen er eller har vært helårsbolig, blir som regel pålagt å bosette seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst fem år. Videre følger det av jordloven (§ 8) at det gjelder en driveplikt for jordbruksarealet i hele eiertiden. Den kan oppfylles ved at eieren driver jordbruksarealet selv, eller ved at han leier det bort.

Gevinst og deling ved odelsovertakelse

Dersom du overtar en eiendom på odel, bør du være klar over at du i en periode på ti år kan være pliktig til å dele eventuell salgsgevinst med de andre odelsberettigede. Poenget er at dersom eiendommen eller deler av den innen ti år blir solgt til et beløp som ligger betydelig høyere («ein monaleg vinst») enn det som ble lagt til grunn ved odelsoppgjøret, kan et etteroppgjør kreves. Dette innebærer at det foretas en fordeling av gevinsten. Særlig praktisk kan dette være hvis det blir vedtatt en ny reguleringsplan som åpner for bolig- eller hyttebebyggelse, og denne muligheten utnyttes.

Du kan med andre ord ikke overta en landbrukseiendom og sette i gang en omreguleringsprosess med sikte på utbygging før tiårsfristen er omme, uten å måtte dele salgsgevinsten med de personer eiendommen er løst på odel fra eller medarvinger.

Viktig å søke råd i odelssaker

Fallgruvene i odelssaker er mange. Dette er et svært komplisert område av jussen, der ikke minst en omfattende rettspraksis er avgjørende. Dersom du trenger juridisk bistand i odelsspørsmål, er det derfor viktig å søke råd hos en advokat med erfaring fra dette spesielle rettsområdet. På grunn av kompleksiteten kan du ikke vente å få raske råd. Det vil ofte være påkrevd med en vurdering av mange ulike forhold før en advokat kan si noe om hvordan saken står.

Her på Advokatenhjelperdeg.no kan du finne advokater som har registrert seg med odel som ett av sine arbeidsområder. Gå til tjenesten Finn advokaten. Her velger du først «Arv» som kategori i søkeskjemaet, og deretter «Odel» som tema under arv. Du vil da kunne søke opp advokater som har oppgitt odel som ett av de områdene de arbeider med.

Du finner advokater med kompetanse på odel og odelsrett på «Finn advokat».