Reguleringsplaner – Konsekvenser når reguleringsplaner endres

Omregulering til friluftsformål, eller «Landbruk, Natur og Friluftsområde» (LNF-område) betyr i praksis at det innføres begrensninger i bolig- og hytteeieres muligheter til å gjøre endringer på eiendommene. Denne type omregulering er spesielt aktuell for dem som har hytte i strandsonen.

At et område gjøres til LNF-område innebærer som regel et generelt byggeforbud, og grunneiere som vil bygge på eller bygge om, må søke om dispensasjon fra byggeforbudet. Den mest ekstreme konsekvensen av et LNF-område er at grunneiere ikke får lov til å bygge boligen eller hytta opp igjen etter brann. 

Muligheten til å få dispensasjon fra et byggeforbud varierer fra kommune til kommune, men fellesnevneren er at veien til en eventuell dispensasjon er lang, og mange får nei.

Norske kommuner har rett til å ekspropriere private grunneieres eiendom i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplaner, hvis reguleringen gjelder et formål som gjør det naturlig at kommunen eier området. Eksempler på slike formål er friområde, vei, skole og rådhus. Ekspropriasjon er ikke uvanlig når stat og kommune trenger areal til offentlige formål.

Ekspropriasjon av private grunneieres eiendom

Norske kommuner har rett til å ekspropriere private grunneieres eiendom i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplaner, hvis reguleringen gjelder et formål som gjør det naturlig at kommunen eier området. Eksempler på slike formål er boligområde, friområde, vei, skole og rådhus. Ekspropriasjon er ikke uvanlig når stat og kommune trenger areal til offentlige formål.

Grunneiere skal varsles, og har rett til å uttale seg før reguleringsplanen vedtas. Når en reguleringsplan er vedtatt, kan man klage til fylkesmannen, men det er i praksis svært vanskelig å nå frem med en klage. Advokater anbefaler sjelden klager på generelt grunnlag, men har erfaring for at det nytter å klage hvis myndighetene har gjort feil i saksbehandlingen. Eksempler på feil er forveksling av arealer, gal oppmåling av arealer og manglende varsling og orientering om partenes rett til å uttale seg.

Ved ekspropriasjon forhandler i første omgang grunneieren og kommunen om pris og øvrige vilkår. De fleste kommuner sier ja til å dekke grunneierens utgifter til advokatbistand i forhandlingene. Hvis partene ikke kommer til enighet, kan kommunen kreve at prisen fastsettes ved rettslig skjønn. Grunneiere som ikke er fornøyd med dette skjønnet, kan kreve at lagmannsretten avholder et overskjønn.Dersom grunneieren får medhold i lagmannsretten, dekker kommunen saksomkostningene.

Ekspropriasjonserstatningsloven regulerer hvordan kommunens erstatning til grunneieren skal fastsettes hvis partene ikke kommer til enighet. Erstatningen fastsettes enten i tråd med omsetningsverdi, gjenanskaffelsesverdi eller bruksverdi for eieren.

Fredning og vern av eiendom

Vern eller fredning av et område innebærer at kommunen legger begrensninger på grunneiernes bruk av sin eiendom. Eksempler er forbud mot ny bebyggelse, forbud mot motorisert ferdsel for å beskytte for eksempel dyre- og fugleliv, og forbud mot å hogge trær eller skade vegetasjonen.

Naturmangfoldloven gir kun grunneieren krav på erstatning ved tyngre fredningsvedtak, for eksempel når eiendommen blir en del av et naturreservat. Fredning til landskapsvern og nasjonalpark gir imidlertid normalt ikke grunneieren krav på erstatning. Reglene om erstatning ved fredning er under revisjon.

En grunneier som har fått fredet sin eiendom til naturreservat, må sende krav til fylkesmannen innen ett år fra fredningen hvis han eller hun vil kreve erstatning. Hvorvidt eieren har krav på erstatning, avgjøres på samme måte som ved ekspropriasjon. Bolig- og hytteeiere som vil protestere mot kommunens planer om omregulering, må regne med en lang og krevende prosess der muligheten for å vinne frem er beskjeden.

Du finner advokater med kompetanse på bolig og hytte på «Finn advokat».