Tomtefeste – usikkerhet om forlengelse av tomtefeste

Regjeringen må samtidig utarbeide forslag til endringer i § 33, slik at bestemmelsen ikke er i strid med EMK. Den midlertidige loven innebærer en presisering av rettstilstanden inntil endelig rettsavklaring foreligger. Partene i festeforhold vil ikke kunne forutberegne sin lovmessige rettsstilling lenger frem enn virketiden til den midlertidige loven. Grunneieren har imidlertid som før rett til å foreta oppjustering av festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen, hvis ikke noe annet er avtalt

Helt siden nye bestemmelser i tomtefesteloven kom i 2004 har det vært stor uenighet om reglene, både om forlengelse av leieforhold og prisfastsettelsen ved innløsning.

Grunneieren har imidlertid anledning til å foreta oppjustering i henhold til konsumprisindeksen hvis ikke noe annet er avtalt.

Pris ved innløsning av festetomter

Som følge av Høyesteretts dom 21. september 2007 i Sørheimsaken (Rt. 2007 s. 1308) er tomtefesteloven § 37 første ledd om pris ved innløsning av festetomter endret med virkning fra 1. oktober 2009. Det er fastsatt overgangregler, jf. forskrift 4. september 2009 nr. 1153. Endringene gjelder der krav om innløsning fremsettes på grunnlag av at innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. oktober 2010 eller senere. Ved krav om innløsning når festetiden er ute for en tomt som er festet bort for festerens livstid, gjelder likevel endringen i § 37 der festeren dør 1. oktober 2009 eller senere.

Ved innløsning av bolig- og hyttetomter skal innløsningssummen være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, hvis ikke mindre innløsningssum er avtalt. Dette gjelder både tidsbegrensede og tidsubegrensede festeforhold.  

Om ikke annet er avtalt, kan bortfesteren likevel kreve at innløsningssummen skal være 40 prosent av råtomtverdien med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Dette gjelder bare tidsbegrensede festeavtaler. Festeren kan ikke gjøre gjeldende 40-prosentregelen. 

Samlet sett innebærer endringene at bortfesteren alltid vil være sikret et innløsningsvederlag som tilsvarer minst 25 ganger oppregulert festeavgift.

Om en festeavtale er tidsubegrenset eller ikke, må avgjøres gjennom en konkret avtaletolkning av festekontrakten. I denne sammenheng spiller det ingen rolle at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubegrensede ved retten til å kreve forlengelse etter tomtefesteloven § 33, jf. § 34 andre ledd. 

Å søke råd hos advokat vil være nyttig i forbindelse med tomtefestespørsmål.