Kjøp av eiendom i utlandet – mange uklare og kompliserte regler

Regelverket og prosessen frem mot en eiendomshandel varierer fra land til land, og mange land har en helt annen praksis enn Norge. Dette gjelder blant annet Spania, Portugal og en del andre land sør og sørvest i Europa, der mange nordmenn kjøper hus eller leiligheter.

I Norge ivaretar den lokale Tingretten eller sorenskriveren en del oppgaver i forbindelse med eiendomsoverdragelsen. I en del land ivaretas disse oppgavene av egne «Notarius Publicus», som er selvstendige næringsdrivende med offentlig bevilling. De har blant annet som oppgave å kontrollere, signere og bevitne eiendomshandler.

I tillegg er rettsvesenet i mange tilfeller mindre forutsigelig enn det norske, og eventuelle rettstvister etter en eiendomshandel kan ta lang tid. Fem til ti år er ikke uvanlig. Advokater med erfaring fra eiendomshandel i utlandet advarer dessuten mot korrupsjon, også i EU-land.

Vanlige problemer ved kjøp av eiendom i utandet

Listen over problemer du kan oppleve ved kjøp av eiendom i utlandet i forbindelse med kjøp av eiendom er lang. Her presenterer vi noen av de vanligste fallgruvene, basert på erfarne advokaters opplevelser:

I mange land er mellommannsrollen uregulert. Kravene til utdannelse og kompetanse for å etablere seg som megler er generelt mindre strenge enn i Norge, og kontrollen med meglere varierer også sterkt. En del steder kan nærmest hvem som helst sette et skilt med «megler» på døra. Dette betyr at det kan være vanskelig å sjekke om selgeren er seriøs.

Ikke alle land har et grunnboksystem på linje med det norske. Dermed kan det være vanskelig å sjekke både hvem som egentlig eier eiendommen, om det oppgitte arealet stemmer, og om det er heftelser på eiendommen. Det er flere eksempler på at nordmenn har kjøpt en eiendom og senere oppdaget at deler av eiendommen tilhører naboen. Spania er et av de landene som både har et grunnboksystem og et godt register over heftelser.

Det kan være vanskelig, og ikke minst svært tidkrevende, å sjekke reguleringsplaner. I flere land endres reguleringsplanene dessuten hyppig, og utbyggere har stor innflytelse på planene. Dette innebærer en risiko for uforutsette endringer i nærmiljøet.

Dokumentene som følger en eiendomshandel, varierer fra land til land. Mange steder produserer et eiendomskjøp langt større dokumentbunker enn det vi er vant til fra norske boligoverdragelser. Advokater advarer mot dokumenter som ikke er godkjent som skjøte og som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å få lån. Kontrakter vil være basert på det enkelte lands lover og regler og kan være vanskelige å forstå, både på grunn av språkproblemer og på grunn av forskjeller i underliggende lover og regler.

Vær oppmerksom på hvilken eierform du velger: Vanlig selveier er ofte den tryggeste formen. De juridiske reglene for senere salg av andeler i timeshare-prosjekter, borettslag eller lignende er svært kompliserte i mange land.

Tilfredsstillende sikkerhet ved innbetaling av både forskudd og selve salgssummen kan være en utfordring. Advokatene råder deg til å sjekke grundig både om dokumentene gir deg tilstrekkelig sikkerhet for innbetalingen, og om innbetalingen går til en velrenommert lokal advokat eller megler.

Skaff en god rådgiver ved kjøp av eiendom i utlandet

Advokater med erfaring fra eiendomshandel i utlandet anbefaler sterkt å engasjere en rådgiver som kjenner de lokale forholdene og kan følge opp prosessen på stedet. Mange norske advokatfirmaer samarbeider med advokater i utlandet og kan gi råd blant annet om valg av advokat i andre land.   En rådgiver vil blant annet kunne bidra med følgende:

• Gjennomgå kontrakten og andre dokumenter, og kontrollere at det foreligger et godkjent skjøte og andre dokumenter som er nødvendige for å få lån.
• Sjekke at alle skatter og avgifter er betalt, at det ikke foreligger heftelser og at boligen har de nødvendige tillatelser og avtaler når det gjelder blant annet elektrisitet, vann, avløp og adkomst til eiendommen.
• Forhandle med selger og selgers advokat.
• Sjekke offentlige krav og reguleringsplaner.
• Følge opp betalingsterminer og kontrollere at det utstedes de nødvendige garantier og kvitteringer.
• Utforme skjøte og eventuelt bistå i forhandlinger om innholdet i skjøtet.

Fare for skattesmell ved kjøp av eiendom i utlandet

Risikoen for større og mindre skattesjokk er betydelig ved kjøp av eiendom i utlandet. Advokater med erfaring fra kjøp og salg av eiendommer i utlandet vil kunne gi råd om hvordan du bør gå frem. En del advokater har også spesialkunnskap om enkelte land.

Hovedregelen er at du skal betale eiendomsskatt til det landet der eiendommen ligger. Mange land har adskillig høyere eiendomsskatt enn Norge, og økende eiendomsskatt er en klar trend. Det blir mer og mer vanlig at eiendomsskatt, formueskatt og arveavgift beregnes ut fra en ligningsverdi som tilsvarer markedsverdi. I Norge ligger ligningsverdien av boliger på under 30 prosent av markedsverdien.

I tillegg til eiendomsskatt, formueskatt og eventuell arveavgift risikerer du også å betale lokal skatt hvis du eier eiendom i et distrikt.

I en del tilfeller må nordmenn som bor i Norge, også betale eiendomsskatt til Norge for eiendommer de eier i utlandet. Norge har avtaler som reduserer eller hindrer dobbeltbeskatning med en del land, men slett ikke med alle, og avtalenes innhold varierer. Første sjekkpunkt for nordmenn som vil kjøpe bolig i utlandet, er derfor å spørre skattemyndighetene om det foreligger en avtale og hva avtalen innebærer.

Eiendomsskattens omfang varierer fra land til land. I noen land betales det eiendomsskatt både til stat og region. I tillegg finnes det en rekke ulike regler for hvordan eiendomsskatten beregnes, forskjell i skatt på ferdigstilte eiendommer og eiendommer under bygging osv. Andre sjekkpunkt er å undersøke landets regler for eiendomsskatt.

Reglene for beskatning av gevinsten ved salg av eiendom varierer fra land til land. Det er heller ikke uvanlig med en lav kjøpesum i kontrakten og «penger under bordet» i tillegg, noe som gjør eiendommens formelle kjøpsverdi svært lav. Tredje sjekkpunkt er å gjennomgå reglene for gevinstbeskatning og sjekke om det er vanlig med «penger under bordet.»

Ulike arveregler ved kjøp av eiendom i utlandet

Arvereglene varierer fra land til land. I mange europeiske land er utgangspunktet at rettsreglene i det landet der eiendommen befinner seg, legges til grunn ved et arveoppgjør. Det betyr i praksis at du må forholde deg til andre regler enn norsk arvelov.
For å sikre at det ikke blir problemer i forbindelse med arveoppgjøret, er det i en del tilfeller nødvendig å sette opp et testament, selv om eiendommen skal gå til dine livsarvinger. En advokat kan gi deg råd både i spørsmålet om det er nødvendig med testament, og hvordan testamentet må settes opp for å være gyldig.

Du finner advokater med kompetanse på kjøp av eiendom i utlandet på «Finn advokat».