Boligkjøp – uklare regler for mangler ved boligkjøp

Kjøp og salg av nye ferdigstilte boliger/fritidsboliger og brukte boliger/fritidsboliger, reguleres av avhendingslova. Denne loven gir ingen klare føringer for hva kjøpere må akseptere av feil og mangler. Uklarhetene i loven har to viktige konsekvenser:

Den ene er at rettspraksis på området varierer, fordi rettens avgjørelser i stor grad baseres på skjønn. I og med at rettspraksis varierer, er det ekstra vanskelig å vurdere utfallet av en sak på forhånd.

Den andre konsekvensen er at det er relativt mange rettssaker knyttet til avhendingsloven, selv om det er færre saker i dag enn det var i årene like etter at loven trådte i kraft.

Boligkjøp fra profesjonell utbygger

Forbrukeres kjøp fra profesjonell entreprenør eller utbygger, av bolig som er under oppføring eller skal bygges, reguleres av bustadoppføringslova. Denne loven stiller en rekke krav til utbyggere, og lovens regler kan ikke fravikes på en måte som er ugunstig for kjøper.

Bustadoppføringslova stiller strenge krav til at nye boliger er i samsvar med det som er avtalt i kontrakten, og kontraktene er ofte omfattende og kompliserte. Boligkjøpere bør gjennomgå kontrakten grundig, og eventuelt søke hjelp hos advokat og/eller bygningssakkyndige.

Ved kjøp som omfattes av bustadoppføringslova, kan kjøper heve kjøpet hvis det er feil eller mangler ved boligen eller utearealene som må anses som vesentlig avtalebrudd. Ved mangler kan kjøperen også ha rett til å holde tilbake en del av vederlaget, kreve prisavslag eller kreve at manglene blir utbedret.

Loven gir også kjøper rett til å kreve forandringer i det planlagte bygget underveis, så lenge forandringene ikke øker utbyggers kostnader med mer enn 15 prosent av avtalt kjøpesum. I praksis betyr denne regelen at forbrukere kan kreve mindre endringer før byggearbeidene starter.

Slik reklamerer du på boligkjøp

Hvis du har kjøpt en bolig og oppdager feil eller mangler, må du reklamere. Reklamasjonen bør være skriftlig og sendes i rekommandert brev, slik at du har bevis for at du reklamerte.

Reklamasjon må skje «innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen». I praksis betyr dette at du bør sende reklamasjonen så raskt som mulig.

Siste frist for å reklamere på feil og mangler er fem år etter at kjøperen har overtatt boligen.

Kjøper må i tillegg passe på reglene i foreldelsesloven. Kravet mot selger foreldes som hovedregel tre år etter overtagelsen, eventuelt ett år etter at kjøperen fikk kunnskap om mangelen, dersom dette tidspunkt inntrer senere. For å avbryte foreldelse må det som hovedregel tas rettslige skritt dersom ikke selger erkjenner kravet. Et eksempel på foreldelse kan være en kjøper som oppdager en mangel 2,5 år etter at han overtok boligen. Han reklamerer til selger innen rimelig tid, men selgeren unnlater å gi et klart svar. Når det har gått ett år etter at kjøper oppdaget mangelen, avviser selger reklamasjonen fordi kravet er foreldet. Da hjelper det ikke at 5-års fristen etter avhendingsloven ennå ikke har utløpt.

Et eksempel på feil og mangler som er vanskelige å oppdage, er råteskader. For å få erstatning fra selger må du kunne bevise eller sannsynliggjøre at skaden var der da du kjøpte eiendommen, og at det ikke var mulig å oppdage feilen tidligere.

Advokater med erfaring innen kjøp og salg av fast eiendom forteller at det i praksis kan være komplisert å fastslå når feil eller mangler burde vært oppdaget. En advokat vil kunne gi deg råd om beste fremgangsmåte når det oppstår slike spørsmål.

Råd til boligkjøpere

En advokat vil ha flere råd til boligkjøpere:

1. Råd nummer en er å gjennomgå all informasjon fra selgeren svært grundig. Salgsoppgaven og taksten er de viktigste dokumentene, i tillegg til reguleringsplanen for området og vedtekter og husordensregler fra borettslag eller huseierlag.
2. Råd nummer to er å engasjere en sakkyndig person til å gjennomgå boligen for deg hvis du er usikker på bygningsmessige forhold.
3. Råd nummer tre er å sørge for skriftlig dokumentasjon av alle forhold som er viktige for deg.
4. Råd nummer fire er å reklamere skriftlig så snart du oppdager en feil eller mangel.

Krav til boligkjøpere

Avhendingsloven stiller ikke bare en rekke krav til selgere av brukte boliger og hytter. Loven innholder også en del regler kjøpere må rette seg etter. Kjøpere kan for eksempel ikke reklamere på forhold selger har informert om, og feil og mangler det var enkelt å oppdage på visning.

Kjøperne har også en selvstendig plikt til å foreta en grundig gjennomgang av eiendommen innen rimelig tid etter overtagelsen. Hvis kjøperne oppdager feil eller mangler som gjør det aktuelt å reklamere, må kjøper varsle selger om dette innen rimelig tid.

Når du kjøper en eiendom, er du pliktig til å betale kjøpesummen og omkostninger til avtalt tid. Ved store forsinkelser med betalingen kan selger ha rett til å heve kjøpet. Hvis du har oppdaget feil eller mangler før hele kjøpesummen er betalt, kan det være aktuelt å holde tilbake deler av kjøpesummen. Om du har anledning til å holde tilbake deler av betalingen, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. I en slik situasjon bør du  søke råd hos advokat.

Du finner advokater med kompetanse på kjøp og salg av bolig på «Finn advokat».